A lei da oferta e da procura de casas, no caso concreto do arrendamento, está completamente desequilibrada na região. No período de um ano, o preço do arrendamento de determinados imóveis subiu para mais do dobro. Agora é comum encontrar na nossa região, em sites da internet, casas construídas na década de 90 ou nos primeiros anos de 2000 com rendas acima dos 1000 euros. Comprovámos que há listas de espera para se visitarem imóveis, e as exigências dos senhorios estão ao nível de um crédito bancário para compra de casa. A crise também tem os seus reflexos e há proprietários que tentam rentabilizar ao máximo os arrendamentos, porque até para eles não está fácil pagar contas. Por outro lado, cresce o fenómeno dos quartos para alugar, onde até se exigem rendas de caução, mas não se passa recibo. Numa altura em que as soluções escasseiam, fomos saber em que ponto se encontra o programa 1º Direito de rendas acessíveis levado a cabo por vários municípios da nossa região.
Lubélia Santos tem 69 anos e vive em Sesimbra. Tem o sonho de vir viver para o concelho de Vila Franca de Xira, onde reside o filho. Desde há algumas semanas que se encontra a procurar casa, mas não está fácil. À nossa reportagem refere que o seu orçamento para arrendamento não pode exceder os 500 euros, contudo e segundo a pesquisa que tem levado a cabo, o preço médio das rendas neste concelho ronda os 900 euros. Lubélia Santos está em vários grupos de Facebook de arrendamento de casas na região e tem deixado a mensagem de que precisa com urgência de uma habitação com uma renda um pouco mais acessível. O facto de muitos dos anúncios pedirem duas rendas de caução a que se junta uma terceira torna incomportável qualquer tentativa de arrendamento de uma casa. “Quero sair de Sesimbra e ir para Vila Franca que tem outro tipo de acessibilidades e para ficar mais perto da família, mas não temos tido sorte. As rendas apenas descem um pouco para locais mais ou menos isolados na periferia de Vila Franca, mas isso não é tão interessante para nós”, refere.
Este é o retrato dramático de muitas famílias na região que não conseguem suportar valores de renda muito acima do que era expectável até há alguns meses. Os valores no mercado de arrendamento estão pela hora da morte e as exigências dos senhorios são cada vez maiores. Querem perceber se os futuros inquilinos têm contrato de trabalho, mas são também comuns os anúncios em que se pede os últimos recibos de vencimento, o último IRS e respetiva nota de liquidação, a que se juntam três rendas para que o imóvel seja alugado, sendo duas de caução. Jorge Simões, agente da Remax Vantagem Planície, ouvido pela nossa reportagem refere que se tornou pedra de toque, sempre que em cima da mesa está um contrato deste tipo, os senhorios pedirem o que designa de uma “qualificação financeira” dos candidatos para “maior segurança” quanto ao cumprimento dos contratos. Aquilo que podia significar uma intromissão na vida privada dos candidatos acaba por ser aceite dadas as necessidades, refere, salvaguardando que essas matérias “são tratadas diretamente entre os inquilinos e os senhorios”. Este é o mesmo expediente que é usado pelos bancos quando é pretendido um empréstimo para a compra de casa, mas também refere que há alguns anos “não era pedida tanta documentação aquando do arrendamento de casas”. Este é um facto resultante das circunstâncias atuais do mercado.
De acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE), o valor das rendas situa-se acima da média nacional nas sub-regiões Área Metropolitana de Lisboa (10,38 euros por metro quadrado), Algarve (8,06 euros por metro quadrado), Área Metropolitana do Porto (7,62 euros por metro quadrado) e Região Autónoma da Madeira (7,54 euros por metro quadrado). Só no concelho de Vila Franca de Xira, os valores do arrendamento subiram em flecha registando um aumento de 24,4 por cento. Atualmente o preço do metro quadrado para arrendamento neste concelho fixa-se nos 10,1 euros, o que representa um aumento considerável em relação aos 8,1 euros/metro quadrado registados em março de 2022. Na nossa infografia (ver páginas 18 e 19) rapidamente constatamos que aquilo que era uma exceção em 2021 (podendo nós extrapolar os valores até dezembro de 2022 – data da última atualização da Pordata/Censos) em que nalguns concelhos se contavam pelos dedos de uma mão as casas com rendas superiores a 1000 euros, hoje é uma realidade cada vez mais acentuada principalmente no concelho de Vila Franca de Xira. Atualmente concelhos como Azambuja, Benavente, Alenquer praticam valores muito superiores no arrendamento. Jorge Simões reporta que escassas são as habitações cujas rendas se situam entre os 500 e os 600 euros, quando ainda há dois anos constituíam o grosso dos arrendamentos (ver infografia abaixo).
O Valor Local contactou algumas imobiliárias na tentativa de visitar vários apartamentos em que os preços se apresentavam com valores consideráveis. A Hipoges Iberia que ainda tem algumas casas para alugar nas denominadas Torres em Azambuja acima dos 800 euros possuía lista de espera de interessados. O condomínio Bella Guarda em Vila Franca de Xira, onde há queixas quanto ao ruído provocado pelo trânsito que circula na A1, tem apartamentos com rendas a rondar os 2 mil euros. Também neste caso não conseguiram agendar a nossa visita, dado o número de candidatos que já mostraram interesse em ficar com os apartamentos apesar dos preços elevados.
Jorge Simões não esconde que pode haver algum aproveitamento por parte de alguns senhorios, que na Remax “procuramos contornar avisando que, às vezes, é preferível baixar um pouco as expetativas em prol de uma maior segurança quanto às pessoas que determinado senhorio vai colocar a habitar a sua casa”. Contudo, esclarece, o mercado está em ebulição e mesmo com preços altos, “o produto é consumido”, ou seja, “apesar de os ordenados não terem subido a tal ponto que dê para se pagarem determinadas rendas”, é certo que “o mercado de arrendamento não está parado”, e as casas vão sendo escoadas por esta via. Jorge Simões atribui a esta circunstância, quer em Azambuja, quer nos concelhos vizinhos, ao facto de nesta altura apesar de mais caras as casas na nossa região, estas acabam por ter preços para renda mais baratos em comparação com Lisboa, o que faz com que “muita gente da capital esteja a querer vir para cá”. “Se para nós azambujenses uma renda de 700 pode ser chocante, para alguém que neste momento more e trabalhe em Lisboa acaba por ser acessível”. Por outro lado, “o fenómeno da imigração também pesa, não se importando alguns senhorios de arrendarem casa a vários casais de brasileiros ou paquistaneses na mesma habitação” que entre eles acabam por conseguir reunir cerca de 900 euros, valor que acaba por ser corriqueiro por estes dias no mercado de arrendamento de Azambuja. “É a estratégia de cada um”, resume assim esta política de alguns senhorios. Contudo ressalva que por aquilo que tem ouvido falar este tipo de prática tem trazido maus resultados – “Porque uma coisa é o desgaste dos bens do imóvel por parte de um casal, outra é quando existe o dobro ou o triplo das pessoas na mesma habitação”.
Jorge Simões especifica ainda que nem tudo no mercado de arrendamento significa ganância dos senhorios, porque nesta altura “e só para dar um exemplo uma saca de cimento aqui numa loja em Azambuja, no ano passado, custava 2,80 e agora chega aos 5 euros”. Isto para ilustrar que na transição de um inquilino para outro, os senhorios “acabam por fazer elevados investimentos nas casas que querem voltar a colocar no mercado”. Depois a nível fiscal “a carga de impostos subiu consideravelmente para quem faz do arrendamento uma atividade”. Jorge Simões exemplifica que as mais valias geradas por quem está no negócio da habitação são tributadas pelas Finanças em 28 por cento ao ano, ou seja, grosso modo “dois meses do ano são apenas para pagar impostos, restam dez meses de lucro”.
O agente acredita que o mercado ainda vai manter-se com preços elevados decorrente do facto de a procura estar sempre à frente da oferta nos últimos anos. “Cada vez há menos construção nova, e qualquer imóvel que seja para reabilitação e colocado no mercado de arrendamento comporta um investimento que não é tão baixo quanto isso. Por isso se o senhorio não refletir esse investimento na renda acaba por não ter rendimento nenhum”.
Rendas de quartos para alugar atingem valores estratosféricos e senhorios não passam recibo
Na impossibilidade de alugarem casa, há quem veja no aluguer de quartos uma última solução. Com rendas a chegar aos 400 euros em vários pontos da região, acabam por ser normalmente alugados a cidadãos imigrantes desesperados. Também nestes casos há quem exija mês de caução, e nem sequer passe recibo. O Valor Local contactou alguns proprietários de imóveis, muitos deles com dificuldades financeiras que encontram nesta forma de aluguer um modo de subsistência. Na Póvoa de Santa Iria, o aluguer de um quarto junto à estação estava ao preço de 350 euros fora as despesas de água, luz e internet que, disseram-nos, teriam de ser pagas à parte. Quando questionámos sobre se a proprietária passava recibo a conversa não foi prosseguida por parte da mesma.
Telefonámos para outro contacto que falava de um quarto para alugar em Povos, Vila Franca de Xira. Neste caso o valor da renda era de 300 euros, e sem necessidade de mês de caução, com despesas já incluídas. Também aqui o proprietário que vive na casa com os filhos não passa recibo. Noutra casa em Vila Franca de Xira, no Bom Retiro, o quarto rondava os 200 euros, mas só com cama e mesa de cabeceira, sem roupeiro. Para entrar teria de pagar uma caução no mesmo valor. O aluguer do quarto implicaria ainda dividir a habitação com vários outros inquilinos. O proprietário contou-nos que tinha vários quartos alugados. Fomos ainda aconselhados a participar na limpeza semanal dos espaços comuns. “Não posso fazer mais barato porque também tenho despesas para pagar”, disse-nos o nosso interlocutor. Aqui também não se passa recibo.
Noutra chamada telefónica, desta vez para a vila do Carregado uma proprietária elucida-nos que o anúncio de aluguer de quartos para casal dirige-se sobretudo para imigrantes. No caso da nossa interlocutora, alugava-nos o quarto por 350 euros se fosse só para uma senhora mas a renda podia eventualmente subir: “Para começar será esse valor, mas se for uma pessoa que esteja no banho durante imenso tempo com a água a correr terei de aumentar, porque já se sabe como é que está o preço do gás”. “Se as coisas dispararem lá terei de aumentar”, é taxativa esta proprietária que vive sozinha com o filho. Refere que se dedica a esta atividade há pouco tempo, sendo uma fonte de rendimento extra. Contudo, esclarece, que não exige mês de caução. “Algo que a maioria está a pedir e que considero um abuso”. No seu caso também não passa recibo, “porque não se justifica”. “Os que andam a pedir dois ou três meses de caução com água e luz à parte é que deveriam ser obrigados”. Já em Alverca, o aluguer de um quarto numa moradia estava a 350 euros mais caução que podia ser repartida por dois meses com despesas incluídas na renda. Baixar a renda estava fora de hipótese “porque há que fazer face às despesas”. Referiu a nossa interlocutora que não passa recibo até porque a moradia onde vive está-lhe arrendada e seria punível por lei se fizesse um subarrendamento.
Mário Frota da APCD: “Senhorios estão a fazer exigências inadmissíveis”
Mário Frota, presidente da Associação Portuguesa de Direito do Consumo, não tem dúvidas em salientar que a exigência inicial que está a acompanhar os novos contratos de arrendamento que levam ao pagamento de um número “avultadíssimo” de renda à cabeça não é legal. Há casos de quem peça um ano de rendas adiantado. Com a nova lei, os senhorios apenas podem pedir dois meses de renda antecipadas e a caução.
Segundo Mário Frota “encontra-se para além do admissível este conjunto de cautelas por parte dos senhorios” que exigem entre outra documentação, em muitos casos, os últimos recibos de vencimento quer para inquilino, quer para o fiador; a existência de um contrato de trabalho; os últimos IRS e as respetivas notas de liquidação, entre outraos comprovativos. A lei, salvaguarda, é omissa a este respeito. “Estamos perante um quadro de invasão da privacidade do inquilino quando se exige saber quanto é que ganha por mês, ou quanto é que declara à autoridade tributária. Este é um terreno resvaladiço e efetivamente a roçar a ilegalidade”, ilustra. A lei de proteção de dados é evidente, na sua opinião, que está a ser infringida com este tipo de atuação “de devassa da vida privada”.
Decorrente da interpretação do regulamento geral de 2016 da proteção de dados “não é legal pedir esse tipo de informação” aos futuros inquilinos com o objetivo “de se assegurar da solvabilidade dos mesmos”. “Essas exigências praticam-se efetivamente à margem da lei e como tal puníveis na justiça”.
Sobre a realidade do arrendamento de quartos sem contrato e com a exigência de um mês de caução, Mário Frota é taxativo que “não pode haver locação de uma parte da casa sem que haja um contrato”, tendo de ser observadas ainda “as condições de habitabilidade”, pois “colocar num mesmo quarto várias pessoas em beliches em condições indignas”, tal “configura mais uma ilegalidade”.
Azambuja
Casas de Vale de Judeus a caminho da posse da Câmara serão entregues a mais 80 família
Para colmatar a falta de habitação social no município, a Câmara de Azambuja foi uma das que na região lançou mão do Programa Primeiro Direito, cuja assinatura de protocolo entre a então secretária de Estado, hoje ministra da Habitação, Marina Gonçalves, o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) e a Câmara teve lugar em finais de 2021. O município propõe-se encontrar soluções de alojamento para 115 agregados familiares carenciados já identificados que passarão pela reabilitação de 100 habitações do antigo bairro dos guardas junto à cadeia de Vale de Judeus; sendo que 20 já estão ocupadas; a construção de seis novas habitações na Socasa 2 em Azambuja; 15 habitações em Vila Nova da Rainha no Bairro da Socasa em lotes propriedade do município, e para finalizar a requalificação de 8 casas no Bairro do Outeiro em Alcoentre. Neste leque estão englobadas quer famílias que vivem atualmente em condições de habitabilidade precárias e como tal o programa assenta na recuperação das suas casas, mas também se propõe a desenvolver a valência de arrendamento a custos controlados para agregados carenciados que se encontrem a aguardar por habitação.
Silvino Lúcio, que esteve com a reportagem do Valor Local, em Vale de Judeus, lamenta que “haja tantas habitações devolutas, nomeadamente, as que são propriedade do Estado na freguesia de Alcoentre quando a procura de casas no nosso concelho é enorme”. Há vários mandatos que a Câmara tenta ficar com a posse das habitações propriedade do ministério da Justiça, mas tem sido uma luta infrutífera até à data. Silvino Lúcio refere que o Estado nunca teve bem a noção de que tem este património no concelho, mas demonstrou interesse em passar para a alçada da Câmara aquele património. Segundo ficou a saber “a senhora ministra da Justiça já deu ordens para que os imóveis sejam transferidos para o município, através da Direção-Geral de Reinserção e dos Serviços Prisionais” para que mais tarde “possam ser colocados no mercado de arrendamento a preços acessíveis”. Atualmente a larga maioria das casas encontra-se devoluta, mas acessível, e alguns bens têm sido subtraídos ao longo dos anos do seu interior pelo número residual de habitantes do bairro, “sempre que há necessidade por exemplo de uma torneira, ou se parte uma sanita, ou outro bem desse género”, exemplifica. Atualmente vivem 20 pessoas no bairro.
O investimento global neste programa do 1º Direito no concelho ronda os 5 milhões de euros (4 milhões 976 mil 600 euros). O plano financeiro define várias fontes de financiamento, em que o IHRU disponibilizará uma verba de 2 milhões 513 mil 240 euros a fundo perdido e, ainda, 1 milhão 950 mil 925 euros a título de empréstimo bonificado. O valor restante, na ordem de 512 mil euros, será assegurado por autofinanciamento, sendo que o município espera conseguir essas verbas também através do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR).
Nesta fase, a Câmara já recebeu as propostas por parte das empresas de arquitetura, “de modo a arrancarmos com a execução dos projetos”, salienta o autarca. Os primeiros a executar serão os de Vila Nova da Rainha e de Azambuja. O autarca espera lançar as obras em inícios de 2024.
Câmara aprova Carta Municipal de Habitação
Por proposta da vereação PSD, foi aprovada a Carta Municipal de Habitação no final do mês passado, em reunião do executivo. Entre outras propostas, propõe-se a efetuar o diagnóstico das carências de habitação no concelho e em articulação com o novo PDM reforçar as áreas habitacionais.
O município deve ainda declarar carência habitacional para ter acesso a programas de financiamento destinados à habitação, reabilitação urbana e integração de comunidades desfavorecidas, e constituído um conselho local de habitação que participe na elaboração da Carta Municipal de Habitação.
Trinta e quatro novos alojamentos no antigo Hospital da Flamenga em Vialonga
No concelho de Vila Franca de Xira, o município assinou acordo com o Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU) para alojar 111 famílias num investimento de 10 milhões de euros repartido pela requalificação e nova construção em Vialonga e Vila Franca de Xira. O presidente da Câmara, Fernando Paulo Ferreira, refere que os terrenos da Flamenga, Vialonga, onde será construída nova habitação no espaço do antigo hospital passaram para a posse da Câmara. Naquela localidade serão construídas 34 novas habitações para além de servir ainda de polo da junta e outros serviços. O município prepara-se ainda para reabilitar edifícios no centro de Vila Franca de Xira na Avenida Cândido dos Reis e na Avenida Pedro Víctor, servindo não só para habitação, mas também para comércio, com sete fogos e dois espaços comerciais.
O autarca especifica que o novo projeto para Vialonga “evocará” o antigo Palácio da Flamenga mas não pretende apostar na requalificação do imóvel, porque “está em ruínas”. “Provavelmente conseguiremos aproveitar alguma coisa, mas o projeto ainda está em elaboração, pelo que ainda não consigo dizer qual será o formato final”. O autarca espera que os projetos saiam do papel no início do ano que vem para que as obras sejam lançadas.
A Estratégia Local de Habitação em Vila Franca de Xira para além do 1º Direito para agregados carenciados, assenta ainda, segundo o autarca, no reforço da habitação para a classe média e para os jovens através de rendas acessíveis, através da requalificação das cerca de 14 antigas vivendas da OGMA em Alverca, isto quando aquele património passar para a posse do município, conforme a autarquia já manifestou vontade . A Câmara espera ainda intervir na requalificação dos bairros dos avieiros em Vila Franca, Póvoa e Bom Retiro, ultrapassado que esteja o imbróglio com a massa falida da empresa proprietária, a Promocasa. “Estamos a fechar negociações com o IHRU para que venham à posse da Câmara Municipal”.
Câmara do Cartaxo vai disponibilizar 38 novas casas requalificadas a famílias carenciadas
O programa 1º Direito no concelho do Cartaxo arrancou ainda no anterior mandato, e tem sido consolidado durante a gestão do PSD de João Heitor. O autarca refere que a verba atribuída através do IHRU é de 4 milhões e 200 mil euros sendo que até à data foi gasto cerca de meio milhão de euros, investido na aquisição de sete casas que vão ser reabilitadas destinadas a agregados carenciados. No total do programa serão intervencionadas 69 habitações, 21 já ocupadas, mas que se encontram em condições indignas de habitabilidade. Serão disponibilizadas 38 habitações a ser alvo de requalificação a agregados já identificados.
João Heitor, presidente da Câmara, explica que a Estratégia Local de Habitação assenta sobretudo na requalificação de imóveis e não na construção de raiz numa lógica “de não criação de ghettos”. As sete casas adquiridas até ao momento a privados localizam-se na sede de concelho, mas a Câmara tem outros imóveis em vista nas restantes freguesias do concelho. O município tem ainda algumas habitações suas em Valada e pretende requalificar também uma escola primária ao abrigo deste programa. “O que pretendemos é que as pessoas se mantenham nas suas localidades, no seu núcleo social”. Nesta altura, estão a ser executados os projetos com vista às obras pretendidas, que devem arrancar à partida no próximo ano.
O município diz estar a acompanhar o mercado e “à procura de oportunidades no sentido de serem adquiridas novas habitações com vista à sua requalificação”. O autarca diz-se preocupado com a falta de oferta a nível a habitação, porque “há uma pressão vinda de sul com muita gente de Lisboa a procurar os concelhos da região”. João Heitor espera que o mercado reaja com a construção de novos fogos, e “criando mais habitação no concelho do Cartaxo”.
