O estado de sítio do mercado de arrendamento chegou a um ponto tal que leva um dos académicos contactados pelo Valor Local, tendo em conta a crise na habitação que também afeta a região, a defender uma espécie de ASAE para aquele setor. Luís Mendes, geógrafo do Instituto de Geografia e Ordenamento do Território da Universidade de Lisboa (IGOT-Universidade de Lisboa) salienta que se não forem tomadas medidas robustas para regular o mercado enquadradas numa política de habitação que mexa na fiscalidade, no mercado e nos subsídios e apoios a inquilinos e proprietários, dificilmente se poderá mudar o que quer que seja. Uma espécie de entidade fiscalizadora, estilo ASAE, é no seu entender um primeiro passo tendo em linha de conta as ilegalidades cometidas neste mercado. A médio longo prazo, considera que a crise na habitação que já hoje existe pode afetar a coesão social e económica dos territórios. “até porque já existe uma recomendação este nível por parte do Fundo Monetário Internacional”.
Luís Mendes rejeita o congelamento das rendas, por considerar que seria prejudicial ao dinamismo do mercado, defendendo antes mecanismos de controlo das atualizações. Aponta como exemplo o modelo canadiano, que, em determinadas províncias, estabelece limites à subida das rendas em função da inflação, um princípio que também já existe em Portugal, através do Instituto Nacional de Estatística (INE) para os contratos em vigor. O académico considera, contudo, necessário reforçar a regulação do mercado, nomeadamente nas situações em que os contratos terminam e são celebrados novos arrendamentos com valores superiores.
Questionado sobre a prática de muitos senhorios celebrarem contratos de arrendamento com a duração de apenas um ano, aproveitando o seu termo para estabelecer novos contratos com rendas substancialmente superiores, concorda que esta situação constitui «uma perversidade» do mercado de arrendamento. Para o estudioso, há medidas que podem ser implementadas neste sentido como uma maior fiscalização por parte da autoridade tributária – “Se esses contratos estiverem regularizados e forem legais, introduzir-se uma norma padrão que os indexe ao valor da inflação, num mercado de arrendamento que já se encontra muito sobrevalorizado”. A solução passa, no seu entender, por um “controle de rendas e não por um congelamento”.
Proprietários que requalifiquem casas devolutas e as coloquem no mercado de arrendamento devem beneficiar de pacote fiscal super despenalizador
Para Luís Mendes, a redinamização do mercado de arrendamento é a medida neste momento mais urgente, a par da reabilitação dos devolutos. Isso implicaria, por exemplo, “medidas fiscais agressivas”, no sentido da “penalização daqueles proprietários que decidem manter e persistir com devolutos vazios e fechados”. Por outro lado, o Governo podia ir mais longe e “isentar fiscalmente”, ou “estimular fiscalmente de uma forma robusta”, através de um verdadeiro choque fiscal, os senhorios que “tenham devolutos e os coloquem em rendas acessíveis”.
Isso significa que as rendas não poderiam ultrapassar 35% do ordenado médio da região em causa, por exemplo. No seu entender e face ao estado de sítio do mercado de arrendamento, não coloca de parte uma espécie de ASAE, que fiscalizasse “os contratos, a qualidade e conservação do fogo arrendado, a relação qualidade-preço, por exemplo, ao valor por metro quadrado e verificar até os casos de informalidade.”
E fornece ainda mais ideias – Criar um registo nacional do arrendamento, uma plataforma onde estivesse alocada toda a oferta privada e até pública de arrendamento no país, “de forma a ter-se uma visão transparente do mercado”. “Isto também permitiria combater a fuga ao fisco por parte dos 60% de senhorios que aparentam exercer essa prática de forma ilegal, isto de acordo com o relatório da inspecção general das finanças.”
A proposta passa também pela criação de um pacote de seguros, eventualmente apoiado pelo Estado, com preços acessíveis, que inclua seguros multirriscos e de proteção das rendas, de forma a garantir maior segurança tanto aos proprietários como aos inquilinos no mercado de arrendamento.
“Finalmente, acho que é preciso justiça fiscal para os proprietários, porque, repare, independentemente de se praticar 30 euros por metro quadrado em Alfama, por exemplo, ou praticar, 7 euros ou 6 euros por metro quadrado no centro de Azambuja, eu pago sempre a mesma carga fiscal. É importante fazer uma diferenciação da carga fiscal gradativa em função do valor que é praticado por metro quadrado de renda. Portanto, essa situação garantiria justiça fiscal e combate à concorrência desleal da parte de todo o mercado informal que ainda existe em Portugal.”
