Dezenas de apartamentos vendidos ainda antes de estarem construídos, investidores de todo o país e uma nova vaga de empreendimentos prometem transformar a vila. Mas quem terá rendimentos para comprar estas casas e que impacto terá a nova oferta nos preços das habitações usadas?
O mercado habitacional de Azambuja está a mudar a uma velocidade pouco habitual. Depois de vários anos praticamente sem construção nova, multiplicam-se os empreendimentos, os terrenos destinados a edifícios e os apartamentos vendidos ainda antes de as obras estarem concluídas. Só na Quinta da Bela Vista, conhecida como zona dos Espanhóis, os promotores apontam para cerca de 240 novos fogos. Há apartamentos anunciados por 300 mil euros, T3 próximos dos 400 mil e moradias que chegam aos 550 mil. Mas quem está a comprar estas casas? Que profissões e rendimentos permitem suportar estes valores? E poderá a chegada de centenas de habitações fazer baixar os preços de imóveis usados que, em alguns casos, já custam tanto como os novos?
Foi à procura destas respostas que o Valor Local percorreu os empreendimentos em construção, contactou promotores imobiliários e ouviu profissionais do setor, autarcas e académicos. A investigação encontrou um mercado em expansão, alimentado sobretudo por compradores provenientes de zonas mais próximas de Lisboa, mas também sinais de que algumas famílias que trabalham no concelho começam a procurar habitação muito para lá das suas fronteiras.
João Marafuz, consultor imobiliário da RE/MAX, descreve uma procura que se estende progressivamente para o interior do país. “Há uns anos Azambuja era aqui a fronteira, a malta vinha até Azambuja e já não ia mais além, porque era considerado longe. Hoje, esse fenómeno existe até ao Entroncamento”, explica. Santarém e Cartaxo integram igualmente esta nova geografia da habitação, impulsionada pelos preços praticados na Área Metropolitana de Lisboa.
“Azambuja está cara, mas a malta que vem de Lisboa e dessas periferias mais próximas vem para esta vila ribatejana, porque acaba por ser mais barata”, observa o consultor. Na sua experiência comercial, estima que cerca de 85% dos compradores com quem trabalha na região sejam provenientes de municípios mais próximos da capital. Muitos procuram a primeira habitação, enquanto outros vendem uma casa antiga em Lisboa ou na periferia e conseguem adquirir em Azambuja um imóvel novo, por vezes sem necessidade de financiamento bancário.
A ligação ferroviária constitui um dos principais argumentos. Para quem trabalha em Lisboa, o comboio permite manter o emprego e procurar habitação num mercado comparativamente menos caro. João Marafuz reconhece, contudo, que a oferta de serviços públicos e infraestruturas não tem acompanhado suficientemente esta procura, apontando diferenças face a concelhos como Santarém e Cartaxo, nomeadamente, falta de supermercados, falta de médicos de família, equipamentos públicos degradados de que é exemplo a atual escola secundária.
A realidade é diferente para quem depende de salários mais baixos. O Valor Local apurou casos de casais empregados no setor da logística que acabaram por comprar habitação em localidades da Beira Interior ou próximas da fronteira espanhola, por já não conseguirem encontrar casa a preços compatíveis com os seus rendimentos na região onde trabalham e onde sempre viveram. Não existem dados que permitam considerar esta situação um fenómeno generalizado, mas os casos identificados mostram uma consequência menos visível da valorização imobiliária.
As contas ajudam a perceber a dificuldade. Para comprar um apartamento de 300 mil euros, com uma entrada de 10%, empréstimo a 35 anos e taxa de juro hipotética de 3,5%, a prestação mensal rondaria os 1116 euros, sem seguros e outros encargos. Para manter uma taxa de esforço de 35%, o agregado precisaria de aproximadamente 3190 euros líquidos por mês, sem outros créditos. Num imóvel de 400 mil euros, o rendimento necessário subiria para cerca de 4250 euros mensais. São valores que exigem dois salários relativamente elevados ou uma capacidade financeira acumulada que muitas famílias não possuem.
Entretanto, na Quinta da Bela Vista, as máquinas trabalham e os apartamentos continuam a encontrar compradores. Carlos Venâncio tem 32 habitações em construção, distribuídas por dois edifícios, e garante que todas já foram vendidas. O construtor confirma a procura de famílias que chegam de municípios mais próximos de Lisboa, algumas depois de venderem a habitação anterior por valores suficientes para comprar uma casa nova em Azambuja.
Carlos Venâncio considera que a chegada de nova construção poderá alterar os preços praticados no mercado de segunda mão. Refere que existem apartamentos T2 usados anunciados entre 300 mil e 380 mil euros, enquanto algumas das habitações novas que está a construir apresentam preços ligeiramente inferiores. A comparação torna-se relevante num concelho onde, durante anos, a escassez de construção recente permitiu que imóveis com 15 ou 20 anos continuassem a ser valorizados como alternativas relativamente modernas.
O empresário reconhece, porém, que construir está cada vez mais caro. Aponta aumentos significativos nos materiais, mão de obra e transportes, agravados pela instabilidade internacional. Nas suas obras trabalham habitualmente entre oito e dez pessoas por dia, podendo chegar às 15, incluindo trabalhadores imigrantes, sobretudo brasileiros e oriundos dos países africanos de língua portuguesa.
Construtores não se cansam de elogiar a rapidez e a espírito de diligência do município de Azambuja
Um dos aspetos que mais destaca é a atuação da Câmara Municipal de Azambuja. Carlos Venâncio considera que os serviços municipais têm demonstrado rapidez e disponibilidade no acompanhamento dos processos urbanísticos, estabelecendo um contraste com as dificuldades que afirma encontrar em municípios como Loures e Odivelas. Na sua perspetiva, a disponibilização de mais terrenos para construção seria decisiva para aumentar a oferta habitacional.
Também Dário Quintino Santos, responsável pela Quintino Real Estate, não poupa elogios à autarquia. “Se todas as câmaras fossem como a Câmara da Azambuja, Portugal não teria um problema de habitação”, afirma. O empresário conta que chegou ao concelho depois de identificar oportunidades em terrenos provenientes da banca, estudou o mercado e apresentou os lotes a investidores de várias regiões do país.
Segundo Dário Quintino, os 18 lotes que colocou no mercado foram vendidos em apenas 90 dias. Os compradores incluíram construtores provenientes de Loures, Seixal, Algarve e Bragança. A procura surpreendeu-o pela rapidez e reforçou a convicção de que Azambuja tinha potencial para receber uma nova vaga de investimento residencial.
O empresário aponta para cerca de 240 apartamentos previstos numa parte da Quinta da Bela Vista nos próximos três anos, enquanto a informação recolhida junto de Carlos Venâncio aponta para aproximadamente 240 fogos no conjunto mais alargado daquela zona. Os números dizem respeito a referências territoriais e fases de desenvolvimento distintas, pelo que não devem ser somados.
“Conseguimos ter apartamentos para todas as famílias, apartamentos T1, T2, T3 e T4”, sustenta Dário Quintino, que prevê preços entre 280 mil e 420 mil euros em parte dos futuros empreendimentos. A principal novidade poderá surgir em 2027, com cerca de dez apartamentos T1 anunciados para valores próximos dos 200 mil euros. Trata-se de uma faixa de preços inferior à atualmente dominante na construção nova, embora continue a exigir capacidade financeira significativa aos compradores.
No Edifício Lezíria D’Ouro, comercializado pela Quintino Real Estate, seis dos oito apartamentos inicialmente disponíveis já foram vendidos. Restam dois T3 anunciados por 375 mil e 380 mil euros, num empreendimento cuja conclusão está prevista para 2028. A localização, a cerca de 800 metros da estação ferroviária, é apresentada como uma das principais vantagens, juntamente com garagem privativa, varandas e soluções de eficiência energética.
Dário Quintino refere que a maior parte dos compradores dos empreendimentos que acompanha chega de Lisboa e dos municípios a norte da capital, embora também existam residentes de Azambuja que procuram trocar uma habitação usada por outra nova. O empresário considera que a proximidade ferroviária pesa mais na decisão de compra do que algumas limitações locais ao nível dos serviços. Afirma ainda que, entre os seus clientes, o teletrabalho não é o principal fator de mudança: muitos continuam a deslocar-se diariamente para Lisboa.
A expansão poderá prolongar-se por vários anos. Segundo Dário Quintino, os edifícios previstos deverão começar a avançar sucessivamente ao longo de 2027, acompanhando o ritmo das vendas. O empresário defende igualmente uma maior industrialização da construção, nomeadamente através de componentes produzidos em fábrica e montados em obra, como forma de reduzir custos num setor pressionado pelo preço dos materiais e pela escassez de trabalhadores.
Fora da Quinta da Bela Vista, a oferta continua a crescer. No Condomínio do Serrado estão previstos seis apartamentos T2, anunciados por 315 mil euros, e seis moradias T3 por 550 mil euros. A construção começou em setembro de 2026, com conclusão prevista para dois anos depois. À data da informação recolhida pelo Valor Local, nenhuma das 12 frações tinha sido vendida. A Planície Ordenada apresenta igualmente moradias geminadas e apartamentos T1 e T2, com a maioria das unidades já comercializada, embora não tenha sido possível confirmar o número exato de frações disponíveis.
Na Encosta da Lezíria, em Casais dos Britos, está à venda por 275 mil euros um terreno de 254 metros quadrados, com projeto aprovado para quatro apartamentos T2, através da empresa Daylight Lda. O promotor esclareceu ao Valor Local que a licença pode ser levantada após pagamento, num procedimento que estima demorar 48 horas, e que admite avançar com a construção caso não concretize a venda do terreno.
Quanto aos preços dos futuros apartamentos, aponta para cerca de 300 mil euros por T2. “Cremos que vender um T2 por cerca de 300.000 euros é uma proposta com excelentes condições e uma oportunidade para as famílias adquirirem casa”, afirma. O promotor garante que tem outros investimentos em análise para a zona e identifica compradores já residentes em Azambuja, além de pessoas que trabalham no concelho e procuram casa próxima do emprego.
Também na Quinta do Valverde está anunciado um terreno de 650 metros quadrados por 242 mil euros, destinado a um edifício multifamiliar de quatro pisos e cave, com 16 fogos. São projetos que ainda dependem de investimento e cuja concretização poderá acrescentar novas habitações à oferta existente.
Luís Simões prevê projeto habitacional em Azambuja mas não revela número de fogos
Entretanto, o Grupo Luís Simões confirmou ao Valor Local que está a desenvolver um projeto urbanístico para Azambuja, com uma componente habitacional significativa, mas não esclareceu quantas habitações poderão vir a ser construídas. O processo de planeamento deverá ficar concluído até ao final de 2027.
O projeto, promovido pelo Grupo Luís Simões, prevê a criação de uma nova área urbana que combinará habitação, comércio, serviços e equipamentos coletivos, procurando contribuir para o reforço da oferta habitacional no concelho de Azambuja em terrenos sua propriedade onde em tempos esteve previsto um parque de pesados, numa língua de terreno entre a linha de comboio e a Nacional 3
Em resposta às questões colocadas pelo Valor Local, Paulo Guimarães, gestor de Património e Obras do grupo, esclareceu que a operação se encontra ainda numa fase de desenvolvimento do respetivo Plano de Pormenor, instrumento urbanístico que permitirá definir as condições de ocupação e utilização dos terrenos.
A empresa adianta que estão previstas diversas tipologias habitacionais, mas não respondeu concretamente à pergunta do Valor Local sobre o número de fogos que pretende construir, justificando que os parâmetros urbanísticos ainda se encontram em elaboração e poderão sofrer alterações durante os procedimentos de planeamento e licenciamento.
Também permanecem por definir o número de edifícios, as áreas de construção, o investimento global, os preços de comercialização e o calendário de execução das obras. Segundo a Luís Simões, a expectativa é que o processo urbanístico esteja concluído até ao final de 2027, permitindo posteriormente avançar para as fases seguintes do empreendimento. Esta previsão não corresponde, por isso, a uma data de início da construção ou de disponibilização das habitações.
A empresa sustenta que o objetivo passa por contribuir para a qualificação urbana de Azambuja e reforçar significativamente a oferta habitacional, através da criação de um espaço multifuncional capaz de responder às necessidades futuras da região.
Apesar destas intenções, continuam por conhecer elementos essenciais para avaliar a dimensão efetiva do projeto, nomeadamente o número de habitações previstas e o segmento de mercado a que se destinam, numa altura em que o acesso à habitação constitui uma das principais preocupações das famílias. Segundo confidenciou, ao Valor Local, o presidente da Câmara, Silvino Lúcio, este terá dito aos responsáveis da empresa de camionagem que não poderiam destinar os terrenos a fins logísticos. Com o setor da construção em défice face à procura, a empresa abraçou esta nova área de negócio.
Novas casas podem colocar água na fervura num mercado em ebulição?
A chegada de tantas casas levanta outra questão: será suficiente para travar os preços das habitações antigas? João Marafuz admite que a construção nova possa começar a estabelecer um limite aos valores pedidos por imóveis usados. “Neste momento, sim, se calhar vem pôr um bocadinho um teto nessas casas”, considera, embora não antecipe uma descida generalizada, dada a dimensão da procura.
O consultor recorda que, nos últimos anos, os preços subiam tão rapidamente que imóveis inicialmente considerados caros acabavam por ser vendidos meses depois. “Num mês estávamos a dizer que aquela pessoa era maluca e, passado quatro ou cinco meses, essa maluquice era uma realidade”, relata. Atualmente, identifica uma alteração: os proprietários que colocam imóveis no mercado por valores excessivos começam a ter mais dificuldade em encontrar compradores.
Um dos casos que ilustra as particularidades deste mercado encontra-se nos edifícios das Torres, onde o Valor Local já documentou situações de sobrelotação habitacional e problemas de conservação e limpeza das áreas comuns. Apesar dessas condições, existem apartamentos usados anunciados por valores próximos dos praticados em empreendimentos recentes.
Os imóveis estão associados a um fundo de investimento, numa realidade que se cruza com o debate sobre os chamados “fundos abutre”, expressão habitualmente utilizada para descrever estratégias de aquisição de ativos com vista à sua valorização e posterior venda. O Valor Local apurou que os preços anunciados nas Torres têm sofrido ajustamentos sucessivos, acompanhando a evolução do mercado imobiliário da vila. O caso evidencia a distância que pode existir entre o preço pedido por uma habitação e as condições efetivas do edifício onde se encontra.
Para João Marafuz, o mercado está a entrar numa fase diferente, com menor margem para aumentos sucessivos e alguma possibilidade de ajustamento nas casas usadas. O consultor considera, porém, que a procura continua demasiado elevada para que a nova construção, por si só, resolva o problema da habitação.
Azambuja prepara-se, assim, para receber centenas de apartamentos, muitos comercializados antes da conclusão das obras. A expansão atrai investidores e famílias de outros municípios, mas deixa em aberto a questão de saber quantas destas casas estarão efetivamente ao alcance dos trabalhadores que já vivem no concelho.
Entre os compradores que chegam com o produto da venda de imóveis em Lisboa, os casais que dependem de crédito bancário e aqueles que acabam por procurar habitação longe da região, o mercado apresenta realidades cada vez mais distintas.
Silvino Lúcio considera preços das novas casas “extremamente altos” e admite receio de nova crise financeira
O presidente da Câmara de Azambuja não esconde a preocupação com os preços das centenas de habitações que estão previstas para o concelho. Numa altura em que a construção privada ganha novo fôlego e alguns apartamentos são vendidos antes de estarem concluídos, Silvino Lúcio considera os valores praticados “extremamente altos” e admite recear as consequências de uma eventual crise financeira para as famílias que recorrem ao crédito à habitação.
O autarca reconhece que parte da procura é alimentada por compradores provenientes da Grande Lisboa, com uma capacidade financeira muito diferente da de muitas famílias residentes no concelho. “Há pessoas que procuram, que vêm da zona da Amadora, que vendem um apartamento de 400 ou 500 mil euros ou de Lisboa, de 600 ou 700 mil”, observa, acrescentando que algumas conseguem liquidar empréstimos, adquirir uma casa em Azambuja e ainda ficar com dinheiro disponível.
Mas o entusiasmo do mercado não tranquiliza o presidente. “Uma das coisas que me preocupa, que é o dia de amanhã”, afirma, evocando o risco de uma nova crise económica, com perda de empregos e dificuldades no pagamento das prestações bancárias. O cenário que receia é o de famílias obrigadas a entregar os imóveis aos bancos e a regressar a casa dos pais ou dos avós.
Perante este cenário, o Valor Local questionou Silvino Lúcio sobre a resposta municipal às famílias da classe média que não conseguem acompanhar a escalada dos preços. O presidente garante que estão previstas soluções de habitação a custos controlados e renda acessível, embora vários projetos permaneçam numa fase preliminar, a Câmara também não fez preponderar a possibilidade de apartamentos a custos controlados nos novos prédios de habitação, como forma de exigir contrapartidas junto dos construtores.
Uma das apostas do município poderá surgir na Quinta do Queimado, em Vila Nova da Rainha, numa área municipal com cerca de dez hectares, próxima da estação ferroviária, onde é equacionada uma expansão habitacional acompanhada de equipamentos, incluindo uma nova escola. Na mesma freguesia, a Câmara pretende avançar com a construção de 15 habitações no Bairro da Socasa, ao abrigo do programa 1.º Direito, um investimento anunciado há vários anos, mas ainda sem calendário de execução conhecido. Na vila de Azambuja, estão igualmente previstas cinco moradias municipais destinadas ao arrendamento.
“A nós não nos interessa muito vender. Interessa-nos mais construir e arrendar”, sublinha Silvino Lúcio, defendendo soluções para famílias com dificuldades no acesso à habitação.
A Estratégia Local de Habitação contempla ainda a reabilitação de 72 frações no bairro do Beco Madre Teresa de Calcutá, em Azambuja, uma intervenção que deverá decorrer por fases e obrigará ao realojamento temporário dos moradores. Continua igualmente por concretizar o aproveitamento das antigas habitações dos estabelecimentos prisionais de Alcoentre, um processo que se arrasta há vários anos. O presidente atribui parte dos atrasos às alterações nos mecanismos de financiamento, garantindo que o município não deixou ultrapassar prazos de candidatura.
A Carta Municipal de Habitação deverá avançar para discussão pública e apreciação pelos órgãos autárquicos, com a expectativa de conclusão do processo até ao final do ano. Apesar dos vários projetos identificados, Silvino Lúcio não apresentou um número global de novas habitações municipais nem datas concretas para o início das principais obras. “Temos que passar aos atos”, reconhece.
Margarida Lopes, PSD – “Câmara deixou escapar o comboio do PRR, DO 1º Direito e agora temos habitação caríssima que não para os nossos”
Margarida Lopes, vereadora do PSD na Câmara Municipal de Azambuja começa por explicar que o tema da habitação no concelho não é um problema recente. “Mais do que não termos habitação suficiente, é o facto de não existir habitação acessível para os jovens e para a classe média.”
Tendo em conta este panorama, a vereadora do PSD acusa ainda a atual autarquia de “inércia”, o que resulta na falta de habitação destinada ao arrendamento acessível. “Noutros concelhos, as Câmaras Municipais já começaram a entregar casas, por cá, estamos na estaca zero. Noutros sítios faz-se, por cá inventam-se desculpas.”
A vereadora do PSD vai ainda mais longe e afirma que não existiu qualquer investimento para a resolução desta questão. “Não existiram candidaturas a fundos comunitários, investimento do PRR… Não se fez nada.” Margarida diz ainda que a Estratégia Local de Habitação foi aprovada em 2021, mas que ainda estamos à espera de resultados.
A Estratégia Local de Habitação, aprovada em 2021, previa disponibilizar, até 2026, habitação municipal a 115 agregados familiares, bem como medidas de apoio à melhoria das condições de habitabilidade das casas de outros 40 agregados familiares. O investimento total previsto foi de cinco milhões de euros.
Maioria das novas habitações são inacessíveis à maioria da população
Além disso, Margarida Lopes aponta o facto de já existirem novas construções, mas a preços inacessíveis à maioria da população de Azambuja e concentradas no centro da vila. “O que está a acontecer neste momento é que pessoas que estavam em Lisboa estão a deslocar-se para aqui e os nossos jovens têm de procurar outras soluções fora do concelho.”
Ainda durante a campanha eleitoral, a vereadora Margarida Lopes referiu que a solução poderia passar pela construção modular, uma ideia em que continua a acreditar. “Tínhamos duas hipóteses: a construção em madeira ou a construção modular. Tem de se apostar neste tipo de construção, que é muito mais rápida”, salienta.
Mas os valores não são o único problema. Estamos a assistir a um aumento do fluxo populacional numa localidade que já se encontrava fragilizada. Estas foram, segundo vereadora Margarida Lopes consequências da falta de planeamento e gestão autárquica, sublinhando que “permitiu-se de facto a imigração descontrolada, muitos ilegais também, e nós não estamos preparados para receber tanta gente.”
Esta situação agrava ainda mais a escassez de recursos e a pressão sobre os serviços públicos locais, como a educação e a saúde. “As nossas escolas não têm capacidade para receber tantos alunos. A nossa sorte é que os alunos da zona mais alta do concelho estudam no Cartaxo, nas Caldas da Rainha e em Rio Maior. Porque, se todos os alunos do concelho estudassem em Azambuja, a escola não teria capacidade. Mesmo assim, está no seu limite.”
Relativamente aos médicos de família, a vereadora explica que este não é um problema exclusivo de Azambuja, mas admite que a situação foi muito mal gerida. Agora, com a chegada da nova Unidade de Saúde de tipo B em Aveiras de Cima, espera que esta questão fique resolvida.
“Ou criamos condições para que os nossos não saiam ou vamos descaracterizar a Azambuja”
Todo este panorama levanta ainda outro risco: a descaracterização de Azambuja, algo que Margarida Lopes considera já estar a acontecer. “Aos poucos, vamos acabar por perder a identidade e é por isso que temos de criar condições para que os nossos não saiam.”
A vereadora alerta para o risco de Azambuja se tornar cada vez mais um concelho-dormitório, com os jovens a procurarem outras localidades por falta de condições para se fixarem. Aponta ainda a escassez de habitação acessível, as limitações na educação e a falta de médicos de família, defendendo um maior investimento na reabilitação de edifícios devolutos, nos bairros e nos serviços públicos.
Márcia Santos
António Torrão, vereador da CDU: “Esta construção que se está a desenvolver no município não é para nós”
O vereador António Torrão, eleito pela CDU e responsável pelo pelouro da Ação Social no executivo municipal de maioria PS/CDU, olha com apreensão para a nova vaga de construção habitacional em Azambuja. Considera que os preços praticados não estão ao alcance da maioria dos trabalhadores locais, particularmente daqueles que exercem funções nos armazéns e nas plataformas logísticas do concelho. Na sua perspetiva, os novos empreendimentos acabarão por beneficiar sobretudo compradores provenientes da Grande Lisboa, atraídos pelos preços comparativamente mais baixos e pelas acessibilidades ferroviárias e rodoviárias.
“Esta construção que se está a desenvolver no município não é para nós”, afirma, acrescentando que a nova oferta não deverá resolver as dificuldades habitacionais de quem recebe salários mínimos ou médios.
Enquanto se multiplicam os apartamentos anunciados por mais de 300 mil euros, o vereador revela que os pedidos de ajuda aos serviços municipais de Ação Social têm vindo a aumentar. Segundo António Torrão, há inquilinos com contratos antigos e rendas reduzidas que recebem comunicações dos senhorios para abandonar as habitações, alegadamente por necessidade de utilização familiar. O autarca suspeita que, em alguns casos, a intenção seja voltar a colocar os imóveis no mercado por valores superiores.
“As pessoas têm deixado de poder fazer o básico, que é comer”,
“Se tiverem um ordenado mínimo de 920 euros, como é que vão conseguir pagar uma renda de 500 euros? E vivem de quê?”, questiona, alertando para as dificuldades acrescidas das famílias com filhos.
O responsável pela Ação Social refere ainda um aumento da procura de cabazes alimentares, associando-o à perda de capacidade financeira das famílias. “As pessoas têm deixado de poder fazer o básico, que é comer”, lamenta.
Para António Torrão, a resposta ao problema passa por habitação verdadeiramente acessível, com rendas compatíveis com os rendimentos locais, e não apenas pelo aumento da oferta privada. O vereador considera que os novos empreendimentos, nos moldes em que estão a ser comercializados, dificilmente darão resposta às necessidades das famílias mais vulneráveis.
O Valor Local ouviu os representantes das diferentes forças políticas com assento no executivo municipal, com exceção da vereadora do Chega, Ana Sofia Pires, que, no início do mandato, manifestou expressamente não pretender ser contactada para efeitos jornalísticos.
Crise da habitação empurra famílias para cada vez mais longe de Lisboa
A pressão imobiliária que está a transformar o mercado habitacional de Azambuja não é um fenómeno isolado. Dois investigadores universitários ouvidos pelo Valor Local alertam para uma profunda alteração na geografia da habitação, marcada pela deslocação de famílias para concelhos cada vez mais afastados de Lisboa, pelo aumento dos preços e pelo risco de exclusão dos residentes com menores rendimentos.
Luís Mendes, geógrafo do Instituto de Geografia e Ordenamento do Território da Universidade de Lisboa (IGOT-ULisboa), descreve um “efeito dominó” que começou nos centros históricos e se propagou às sucessivas coroas suburbanas, atingindo agora territórios como Azambuja, o Oeste e o Médio Tejo. O investigador considera que estamos perante “uma geografia da habitação reestruturada e injusta”, que afasta progressivamente as famílias dos principais centros de emprego e atividade económica.
A mesma evolução é identificada por Gonçalo Antunes, professor associado da Faculdade de Ciências Sociais e Humanas da Universidade NOVA de Lisboa (NOVA FCSH) e investigador integrado no Centro Interdisciplinar de Ciências Sociais. Segundo o académico, a subida dos preços teve inicialmente o seu epicentro em Lisboa e nos municípios mais valorizados da área metropolitana, mas foi alargando a sua influência. “Foi um pouco como umas ondas que a partir deste epicentro saíram”, explica, referindo que a pressão já chega a municípios do Oeste e a outros territórios exteriores à área metropolitana.
Esta transformação ajuda a explicar a procura crescente de habitação em Azambuja. Gonçalo Antunes identifica dois perfis distintos de compradores: famílias que deixam de conseguir comprar ou arrendar nos concelhos mais próximos da capital e agregados com rendimentos mais elevados que procuram casas maiores ou outras condições de vida, beneficiando da possibilidade de trabalhar parcialmente à distância.
Mas esta deslocação tem consequências para quem já reside nos territórios de acolhimento. “É um processo de gentrificação contínua”, alerta Gonçalo Antunes, explicando que uma família afastada de uma zona valorizada pode, ao mudar-se, contribuir involuntariamente para pressionar os preços de outro concelho. “No fim, aqueles que são sempre mais prejudicados são sempre aqueles que menos têm”, sublinha.
O acesso a transportes mais baratos tornou possível alargar a distância entre a residência e o emprego. Luís Mendes reconhece que os passes sociais e o teletrabalho ajudaram a atenuar as consequências da crise, mas chama a atenção para o desgaste das deslocações prolongadas. O investigador alerta que percursos diários de várias horas comprometem a vida familiar e podem levar trabalhadores a abandonar empregos, criando dificuldades de recrutamento em setores essenciais.
Gonçalo Antunes acrescenta que a redução dos custos de transporte não foi acompanhada por melhorias equivalentes na cobertura e frequência dos serviços. Também considera que os efeitos concretos do teletrabalho na redistribuição da população ainda carecem de maior investigação.
Outro problema coloca-se aos municípios que recebem novos habitantes sem disporem necessariamente dos equipamentos adequados. Questionado sobre a falta de médicos de família e as limitações dos serviços públicos em concelhos como Azambuja, Gonçalo Antunes é claro: “Os equipamentos, os centros de saúde, os hospitais, as escolas, têm de acompanhar”. O investigador critica a tendência para as respostas públicas surgirem apenas depois de as carências se agravarem, defendendo um planeamento antecipado das novas necessidades.
Para o académico, a resposta não pode limitar-se à construção de habitações. É necessário criar territórios mais autónomos, com emprego, serviços, equipamentos e transportes adequados, reduzindo a dependência quotidiana de Lisboa.
Quanto ao futuro, os dois investigadores não antecipam uma descida significativa dos preços no curto prazo. Luís Mendes considera reduzida a probabilidade de uma bolha imobiliária, argumentando que a procura internacional continua a sustentar os valores praticados. Gonçalo Antunes admite igualmente que a tendência atual é de subida, embora ressalve a dificuldade de fazer previsões num mercado condicionado por múltiplos fatores.
O professor da NOVA FCSH considera insustentável a distância crescente entre os preços da habitação e os rendimentos das famílias. Luís Mendes vai mais longe no alerta: sem políticas públicas integradas, a dificuldade em encontrar casa acessível poderá comprometer não apenas a coesão territorial, mas também a capacidade de atrair trabalhadores e a própria produtividade económica da região de Lisboa.
Habitação está cada vez mais longe do alcance das famílias de Azambuja
A subida dos preços da habitação em Portugal não é um problema recente, mas está a tornar quase impossível o acesso à habitação para muitos portugueses nas grandes cidades, como Lisboa e Porto. No entanto, nos últimos anos, esta problemática tem-se alastrado aos concelhos da periferia, como é o caso de Azambuja.
“No fundo, o problema resume-se à falta de oferta. Não é de agora, mas o aumento da procura criou o cenário que temos hoje: falta de habitação a preços acessíveis”, começa por relatar Fábio Timóteo, intermediário de crédito da DS Seguros.
Na sua opinião, a pressão urbanística é resultado de vários fatores, sendo um deles a nova medida de acesso ao Crédito Habitação Jovem. “Devido à medida do Estado, os jovens que anteriormente não tinham condições para adquirir uma casa agora têm este apoio, que para muitos deles é essencial.” Mas não só. Fábio explica ainda que muitas pessoas estão, neste momento, a tentar fugir aos preços elevados das cidades, procurando imóveis nas imediações, onde se insere Azambuja. “O que acaba por, de certa forma, aumentar os preços no mercado”, conclui.
Ainda assim, o intermediário de crédito ressalva que não se pode atribuir toda a responsabilidade pelo aumento dos preços ao Crédito Habitação Jovem, uma vez que a falta de oferta já se verifica há vários anos. Segundo Fábio Timóteo, a medida permite que jovens sem capacidade financeira para suportar a entrada e os impostos consigam comprar casa, embora também contribua para aumentar a procura de habitação, que já se encontrava elevada.
Perante esta realidade, que acaba por prejudicar as famílias e os jovens residentes no concelho, Fábio Timóteo acredita que a solução passa por criar mais oferta, através de uma construção “quase massiva” de prédios e fogos habitacionais. “É necessário que exista mais investimento, solidariedade por parte das respetivas Câmaras e que se facilite o licenciamento, para que cheguemos o mais rapidamente possível ao volume necessário para existirem quedas significativas nos valores.”
Apesar de reconhecer que a construção de novos prédios tem aumentado nos últimos tempos, considera que o ritmo continua a ser insuficiente para equilibrar a oferta e a procura. Além disso, os preços das novas habitações continuam a afastar uma parte da população, sobretudo a classe média, que enfrenta também o aumento generalizado do custo de vida. Para Fábio Timóteo, não basta construir mais: é necessário que o investimento permita aumentar significativamente a oferta e criar condições para uma descida dos preços.
Além de mais construção, Fábio acredita ainda que a resposta a esta problemática passa pela redução da burocracia, pela aceleração dos licenciamentos e pelo incentivo aos proprietários de casas desabitadas para que as coloquem no mercado.
O intermediário de crédito alerta igualmente para o desfasamento entre a evolução dos preços das casas e dos salários. “Os imóveis têm registado subidas na ordem dos 15 a 16% de um ano para o outro e os salários não acompanham. Isso é um facto.”
Comprar uma casa de 300 mil euros pode exigir até 46 mil euros de capitais próprios
Mas, afinal, quanto precisa de ganhar um casal para conseguir comprar casa em Azambuja? O Valor Local, em conjunto com Fábio Timóteo, elaborou duas simulações de financiamento para a aquisição de um imóvel no valor de 300 mil euros, procurando perceber as diferenças entre o acesso ao Crédito Habitação Jovem e um financiamento habitacional convencional.
No primeiro cenário, tratando-se de um casal com ambos os elementos até aos 35 anos, sem filhos nem outros encargos financeiros, seria necessário um rendimento mensal conjunto de três mil euros líquidos, considerando um empréstimo com prazo de 40 anos.
A principal vantagem deste regime está na redução significativa do capital próprio necessário para concretizar a compra. Beneficiando da garantia pública para jovens e das isenções aplicáveis de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e Imposto do Selo sobre a aquisição, o casal teria de suportar apenas os encargos associados à contratação do financiamento, nomeadamente escritura, avaliação bancária e Imposto do Selo sobre o crédito.
De acordo com a simulação apresentada, seriam necessários 3200 euros de capitais próprios, desde que estivessem reunidas as condições de acesso aos apoios previstos. A situação altera-se significativamente quando o casal não reúne os requisitos para beneficiar do Crédito Habitação Jovem. Neste segundo cenário, o rendimento mensal conjunto necessário seria ligeiramente inferior, situando-se nos 2700 euros líquidos.
Contudo, a exigência de capitais próprios seria substancialmente superior. Para adquirir o mesmo imóvel de 300 mil euros, o casal teria de assegurar uma entrada inicial de, pelo menos, 30 mil euros, correspondente a 10% do valor da habitação. A este montante acresceriam cerca de três mil euros de despesas associadas à contratação bancária e mais 13 mil euros relativos ao IMT e ao Imposto do Selo. No total, seriam necessários 46 mil euros de capitais próprios para concretizar a aquisição, um valor superior em 42 800 euros ao exigido na simulação para o casal abrangido pelos apoios destinados aos jovens.
Esta diferença evidencia que, mesmo quando os rendimentos mensais permitem suportar uma prestação bancária, a dificuldade em reunir o capital inicial continua a representar um dos principais obstáculos à compra de casa.
A dificuldade em poupar este montante é agravada pelo valor das rendas, que também tem aumentado nos últimos anos e limita a capacidade de poupança de quem pretende adquirir habitação. A estes obstáculos juntam-se as condições de financiamento, nomeadamente a taxa de esforço e as taxas de juro, que podem reduzir o valor do crédito concedido ou impedir que algumas famílias consigam o financiamento de que necessitam.
Apesar do cenário difícil, Fábio Timóteo lembra que existem alternativas para quem já tem crédito à habitação. “É importante que percebam que quem já possui crédito à habitação tem sempre a hipótese de renegociar e alterar taxas e comparar propostas entre bancos.”
O intermediário de crédito sublinha que, ao contrário de outras despesas, ainda é possível procurar formas de poupança no crédito à habitação. “No supermercado e combustível pouco podemos fazer para poupar, mas no crédito de habitação ainda existem algumas alternativas.”
Márcia Santos
